1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？
答：物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等）。凡是業主（住戶）違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。即將實施的《物業管理條例》中仍存在諸多缺陷，華西都市報法律顧問針對近日接到的投訴提出9條修改建議——華西都市報自25日開通“物管”專題法律咨詢熱線86969114以來，至昨日已接到了全省各地讀者打來的咨詢電話65個、投訴電話49個，15位成都市民給華西都市報送來了投訴材料。但遺憾的是，不少讀者反映的情況都在即將實施的《物業管理條例》中找不到答案。針對這一尷尬局面，昨日值守熱線的法律顧問何佳林律師就該《條例》未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業必須公布收支明細賬，且事先須經審計部門審計。建議一：將開發商排除在業主范圍外
<<條例》第6條:房屋的所有權人為業主…… 案例:某小區的開發商將未售出的商鋪出租給別人搞餐飲，因此造成的油煙污染讓小區業主苦不堪言，業主決定通過業主大會討論改變這一狀況。但他們沒有想到的是，開發商因還有不少房產未售出以及擁有用于經營的會所、商場、醫院等配套設施的產權，投票權數超過1/3
的開發商竟在大會上輕易就將其他業主提出的意見否決了。律師建議:開發商的商業目的經常和真正買房居家過日子的業主發生沖突，而這部分具消費者性質的業主往往因開發商占據了大量的投票權數而無法達到2/3的法定比例，進而無法維護自己的合法權利�；诖�，建議《條例》細則將開發商排除在業主范圍之外。
建議二：明確首屆業主大會召集人
《條例》第8條:物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業
管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
案例:成都某花園在籌備成立業主委員會時，由于法律法規不健全，包括房管部門、街道
辦事處黨委、居委會以及物業公司、開發商都參與到首屆業主大會的召集籌備組中來了，結果
導致該小區出現了兩個“業委會”的尷尬。
律師建議:《條例》對成立第一屆業主大會該由哪個部門召集未作出明確規定，但多部門
重復管理、甚至爭奪召集權的鬧劇卻屢有發生，最終受影響的還是業主。另外，《條例》中多
次出現的“物業管理區域”也應明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不
必要的糾紛。
建議三：細化房管局行政指導責任
《條例》第10條:同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房
地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會……
案例:今年7月30日，我國首例業委會狀告房管局案在武侯法院開庭。該案原告中央花園
業委會認為，武侯區房管局在不指導該業委會進行換屆的同時卻指導成立新的業委會，這一行
為侵犯了該業委會的合法權利，因而要求房管局依法指導進行換屆選舉。
律師分析和建議:《條例》的規定過于原則化。房管局的指導行為具有何樣的法律效力?
不指導或亂指導是否承擔相應法律責任?業委會不服從指導是否承擔或承擔怎樣的法律責任?這
些問題都亟待細化。
建議四：明確書面簽名的合法性
《條例》第12條:業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形
式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
案例:黃忠小區某物業公司為達到漲物管費的目的，竟冒充眾多業主在征詢業主意見的《通知》上簽名，結果引來了小區業主的極大不滿。自作聰明的物業公司被告到法院后不僅賠了業主的損失，而且被業主趕出了小區。
律師建議:類似冒充業主簽名的事件比比皆是，因此以書面征求意見形式獲得的表決結果是否具有法律效力很難確定�！稐l例》細則必須對業主簽名的情形進行規范，對簽名的真實性、合法性作出規定。
建議五：賦予業委會社團法人身份
《條例》第16條:業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民
政府房地產行政主管部門備案。
案例:業委會成員為廣大業主維權出了不少力，那給他們一定的經濟補償或發放一定的工
資如何?成都某小區的業委會不久前提出類似設想，結果遭到了眾多業主的反對，有關部門也
不支持這一要求。
律師建議:業委會究竟在法律上是一個何種性質的組織?敗訴后民事責任由業委會還是業
主承擔?業委會的活動經費從哪里來?業委會成員能否領取報酬?從何處領取報酬?《條例》至今
沒有回答。建議賦予業委會社團法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。
建議六：取消居委會的指導監督權
《條例》第20條:……在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
案例:武侯區某花園內的9名業委會成員中竟有6人來自居委會，而且有3人根本就不是該花園的業主;成華區某居委會為減輕居委會活動經費的壓力，居委會竟向轄區內的業委會每月攤派100元“任務”。
律師建議:業委會和居委會同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導和監督，因此根據憲法體現的法律精神，居委會無權指導和監督業委會。另外，過多的干預最終也會造成業主的自治成為空談。
建議七：開發商不能與業主簽物管合同
《條例》第21條:在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
案例:交房時，成都大部分開發商都是直接和業主簽訂前期物業管理合同的，開發商也趁
此機會將一些不平等的條款強加給了業主。
律師建議:在前期物業管理期間，對業主具約束力的是開發商制定的業主臨時公約而不是
開發商與業主簽訂的物管合同。因此，《條例》細則應對開發商這種普遍侵犯業主權利的行為
予以制止。
建議八：多方監督開發商擅自處分行為
《條例》第27條:業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
案例:金牛區某小區的開發商將提供給業主休閑之用的會所出租給一幼兒園從事經營活動，被業主告到了金牛區法院。武侯區某小區的開發商甚至還將會所、游泳池等配套設施賣了。
律師建議:類似案例特別普遍，根源在于監督機制不健全�！稐l例》細則應對此進行補充，比如賦予規劃局、房管局、物管或者業主(業委會)監督權，這比打官司要經濟得多。
建議九：物管明細賬須審計并公開
《條例》第43條:縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
案例:青羊區某商住樓的物管要漲物管費，眾業主要求物管提供物管收支明細賬，結果物管只公布了一份收支總賬。由于物管拒絕公布明細賬，不少業主因此拒交物管費。雙方最后鬧到了法庭。
律師建議:業主對自己所交的費用如何支出總是特別關心，而成都的絕大多數物管企業都只公布收支總賬，業主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規定———物管須定期公布經審計部門審計的明細賬。諸多糾紛自然不會發生了。 |
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