物業公司強拆業主違建空調 法院判決恢復原狀報道，2011年11月朱某購買了江陰市某小區的商品房，并裝修安裝空調。2017年4月小區物業在朱某上班期間不知情的情況下，擅自違法拆除并侵占朱某已安裝好的兩臺空調外機。

家住江陰某小區的朱某與物業公司因為空調安裝問題發生矛盾，協商未果后，朱某起訴至法院要求物業公司歸還空調外機并恢復原狀。到底是怎么一回事呢？一起來看看~

案情介紹

2011年11月朱某購買了江陰市某小區的商品房，并裝修安裝空調。2017年4月小區物業在朱某上班期間不知情的情況下，擅自違法拆除并侵占朱某已安裝好的兩臺空調外機。朱某與物業公司協商未果后，起訴至法院要求物業公司歸還空調外機并恢復原狀。

審判結果

法院判決物業管理有限公司應返還原告朱某空調外機兩臺并恢復安裝的原狀。

主審法官：鄧云

江陰市人民法院濱江法庭

裁判說理

庭上，物業公司辯稱，開發商交付的房屋，預留了固定的空調外機安裝位置，朱某為擴大陽臺，拆除空調外機的位置，導致該空調外機不能在原位置安裝，違反了物業協議的約定。那物業公司是否有權實施強制拆除朱某的空調外機行為呢？

首先，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約由業主共同決定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。物業公司作為開發公司指定的前期物業管理單位，其權利本質屬于業主的授予，并通過雙方的合約確定權利義務關系。

其次，強制性措施是由國家權力機關依法賦予法定機關或授權有關機關依照法定程序和法律規定行使或實施。物業公司作為物業服務企業，無權行使強制性措施。

第三，雖然物業管理規約對朱某具有約束力。朱某也承諾嚴格按設計預留位置安裝空調。但朱某能否在兩樓之間的平臺上安裝空調，物業公司無權作出評判，更無權利拆除。

無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物，造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。物業公司拆除并占有朱某的空調外機，侵犯了朱某的物權，故法院判決物業公司返還財產并恢復原狀。

法官評析

朱某在兩樓之間的平臺上安裝空調，并不屬于禁止范圍之列，沒有侵犯第三人的相鄰權，也沒有侵犯公共利益。本案中，物業公司辯稱拆除空調的依據是業主違反了物業管理規約，物業管理規約是業主相互間權利義務關系的基本規定，為自治規范或自治規則。物業管理規約對業主具有約束力，但不得排除對業主專有部分的合理使用。

本案朱某在其兩樓間公共平臺靠近自家的一側安裝空調外機，物業管理規約不能排除對朱某對區分所有權部分的合理使用，因此，物業公司抗辯朱某違反物業管理規約不能成立。物業公司這種故意私自拆除他人并侵占他人財產的行為，嚴重違背物業管理者基本職責，侵害了業主的合法權益。

由于物業企業管理權來源于全體業主的授權或委托對物業本身和對業主等人的行為的管理。物業的管理并非是從上至下的管理，或者行政意義的管理，而僅僅是基于業主共同利益的需要為履行物業服務合同所實施的管理，故不得超出合同約定的權限。業主不是立法者，物業也不是行政管理機關，無權在管理規約中規定強制措施。如在管理規約中約定對業主進行罰款、限制出行自由等。

對業主的私搭亂建行為違反了業主共同利益，物業公司可以依據管理規約進行禁止，但不得采取措施直接拆除。因此，即使朱某在兩棟樓平臺安裝空調影響其他專有人的利益，物業公司也無權對空調外機進行拆除。相鄰關系人可以相鄰關系防免糾紛向法院起訴，由法定判定是否影響相鄰關系。

法律依據

《中華人民共和國物權法》

第三十四條  無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

第三十六條  造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第三十八條  本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。