為規范物業服務管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，9月27日，《陜西省物業服務管理條例（修訂草案修改稿）》（以下簡稱“修訂草案修改稿”）提交省十三屆人大常委會第二十二次會議分組審議。在這份修改稿中，哪些內容將會對業主和物業
產生影響？小布這就帶大家一起來看看~

    業主認定：
    尚未登記取得所有權 也有可能是業主
    原條例關于業主身份認定不夠具體，僅以是否已經依法登記作為判定業主身份的標準，會導致相當數量的人因此不能被認定為業主，有必要對其業主身份的問題進行明確。
    為此，修訂草案修改稿規定，房屋所有權人為業主，包括：尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為并已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

    物業用房：屬于全體業主共有 應配置獨立水電計量器具
    修訂草案修改稿對新建物業服務區域內的物業服務用房面積進行了詳細規定：建筑面積30萬平方米以下的，按建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米；建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供。且位于地面以上的建筑面積不低于物業服務用房建筑面積的50%。建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。
    業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不少于30平方米。物業服務用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記。建設單位、物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。
建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。

    物業管理委員會：不具備成立業主大會條件等 三種情形可組建
    根據全省問卷調查數據統計，我省75%的小區沒有成立業主大會或者業主委員會，并且由于問卷調查的局限性，實踐中比例可能更高。由此導致業主對物業服務管理活動的決定權不能真正得以落實，物業服務合同雙方平等地位難以保證。為此，修訂草案修改稿構建了“物業管理委員會”的制度。
    修訂草案修改稿規定，物業管理委員會是業主大會、業主委員會成立之前的過渡性臨時機構，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區黨組織負責組建。物業管理委員會組織業主共同決定物業服務區域內的事項，代行業主委員會的職責，推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
    有以下三種情形之一的，可以組建物業管理委員會：業主大會籌備組未能在九十日內召開業主大會會議；不具備成立業主大會條件；具備成立業主大會條件，但因其他原因未成立的。物業管理委員會由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、社區黨組織代表和業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。

    專營收費：物業代收水電氣等費用 不得收取手續費
    修訂草案修改稿規定，物業服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，依照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔除分戶終端計量裝置以外的管線及相關設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計入物業服務成本。不得在物業費之外再收取相關費用，各地可根據實際情況制定核算辦法。
物業服務人員接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

    經營收益：公共收益屬業主所有 不得擅自挪用侵占
    修訂草案修改稿規定，建設單位、物業服務人利用物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行經營的，所得收益在扣除合理成本之后，屬于業主共有，任何單位和個人不得擅自挪用和侵占。物業服務人提供服務管理的，可以按約定收取一定服務管理費用。
建設單位、前期物業服務人利用共有部分、公共設施設備進行經營的收益主要用于補充維修資金。應當按季度補充維修資金，補充比例應當高于經營收益的50%。
    經營所得應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次收支情況，并接受業主監督。業主委員會或者物業管理委員會可以聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計。審計結果應當向全體業主公告，審計費用從公共收益中支出。

    關于停車：占用共有道路場地停車 由業主共同決定是否收費
    物業服務區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。
    占用物業服務區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會或者物業管理委員會可以委托物業服務人代為收取。
    停車服務費收費標準，由業主與物業服務人按照國家和本省物業服務區域停車服務收費有關政策規定，在停車服務合同中約定。機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業服務區域內公示。
    物業服務區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當優先向業主出租，不得出售、附贈。違反規定的，責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

    物業檔案：應建立保存物業服務檔案  違者最高罰款3萬
    修訂草案修改稿規定，物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。
    物業服務人應當建立和保存與業主權益相關的物業服務檔案和資料，包括：小區共有部分經營管理檔案；小區監控系統、電梯、水泵等共有部分、共有設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；住宅裝飾裝修管理資料；業主名冊；簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議；物業服務活動中形成的與業主權益相關的其他材料。
    物業服務合同終止時，物業服務人應將物業服務檔案和資料移交新的物業服務人。物業服務人未按規定建立和保存與業主權益相關的物業服務檔案和資料的，對物業服務人予以警告，并處3000元以上3萬元以下罰款。

    物業使用：破壞承重墻最高罰20萬 高空拋物最高追刑責
    修訂草案修改稿對日常生活中常見的一些行為做了禁止規定。包括：禁止破壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；禁止占用或者損壞共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備。違反規定的，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款；對個人處1000元以上1萬元以下罰款。有違法所得的，責令退還違法所得。
    任意傾倒垃圾、堆放雜物，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的，由應急管理部門責令其按期改正，逾期拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔，并對單位處5000元以上5萬元以下罰款，對個人處500元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共有部分的，給予警告并責令限期改正，逾期拒不改正的，對單位處2000元以上2萬元以下罰款，對個人處200元以上500元以下罰款。
    修訂草案修改稿還對高空拋物做出了處罰規定。高空拋物沒有造成損害后果的，由公安機關予以警告，處500元以上5000元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔民事責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。